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Imóvel como investimento: guia completo

Por Thais SouzaPublicado em

O investimento em imóveis é um setor que vem crescendo cada vez mais por conta do cenário econômico vivido atualmente. Agora, ele deixou de ser a segunda opção na carteira dos investimentos, passando a ser visto como oportunidade a longo prazo. 

Mas, se você está pensando em começar a investir em imóveis, é importante se atentar a alguns detalhes da escolha e avaliar a lucratividade. Pensando nisso, separamos este artigo com todas as informações que você precisa antes de entrar para o ramo. Vamos lá?

Imóvel como investimento: vale a pena?

Somente no segundo trimestre de 2020, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), foi registrada uma alta de 10,5% na venda de imóveis em relação ao mesmo período de 2019. Só entre os meses de abril e maio foram comercializadas mais de 30 mil imóveis.

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Isso mostra que a baixa taxa de juros, o déficit habitacional e solidez desse tipo de investimento colocou os imóveis como uma opção para a diversificação na carteira dos investidores. Mas afinal, vale mesmo a pena?

Sejam empreendimentos comerciais, residenciais, terrenos ou loteamentos, os imóveis são, historicamente, uma das formas mais tradicionais de investimento.

Isso porque, essa modalidade, se trabalhada com uma boa estratégia, traz segurança e solidez para o investidor, além do grande potencial de valorização, graças ao déficit habitacional no Brasil, e a garantia de proteção da inflação, pois o valor das parcelas da compra é atualizado automaticamente pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).

Investimento em imóveis: o que você deve avaliar antes 

Antes de investir em um imóvel, vários fatores devem ser levados em consideração. Afinal, isso pode valorizar ou desvalorizar muito o imóvel, fazendo com que seu preço seja mais baixo. 

Conheça a localização do imóvel

Conhecer o bairro e saber o que os arredores oferecem são fatores essenciais para considerar no momento da sua pesquisa. 

Para que você encontre o imóvel ideal, saiba que isso levará tempo e muitas pesquisas. O ideal  é ter um tempo livre todas as semanas na sua agenda para pesquisar e entender se o preço que está sendo pedido pelo imóvel está acima ou abaixo do esperado, de acordo com sua localização. 

Não só verificar se o bairro em que o imóvel se encontra é bom e possui comércios essenciais por perto, outros pontos que merecem a sua atenção são:

  • Se for um prédio, o apartamento está na frente ou nos fundos? Analise qual será a melhor opção em meio à localização da rua, onde faz menos barulho;
  • Ainda no caso de apartamentos, verifique se ele possui elevador, um item considerado indispensável para muitos moradores; 
  • Verifique se o imóvel está localizado em um lugar que pega luz durante o dia; 
  • A vista das sacadas de apartamentos também é muito importante para algumas pessoas; 
  • Em casos de pontos comerciais: o imóvel está em um local adequado para se tornar comercial? Nesse quesito, o centro da cidade é sempre a melhor opção. 

Estude o bairro onde o imóvel está localizado

Ao encontrar o imóvel ideal, o próximo passo é conhecer a vizinhança e o comércio local. Confira alguns detalhes que devem ser estudados:

  • Confira se a rua ou avenida onde o imóvel está localizado é plana ou íngreme; 
  • Avalie a quantidade de árvores que essa rua possui; 
  • Veja se há feira no local; 
  • Identifique também se há estabelecimentos que façam algum tipo de ruído intermitente que possa causar desconforto; 
  • Pesquise sobre planos para a construção de shoppings e estações de metrô na região, que podem valorizar o preço de venda ou locação deste imóvel. 

Olhar o entorno é essencial para garantir que uma venda futura seja bem-sucedida. O importante é ter o entendimento da vizinhança e os aspectos do bairro e rua, e como isso pode afetar positiva ou negativamente o seu imóvel.

3. Estrutura do imóvel

  • O imóvel tem rachaduras, umidade? Caso exista, você terá que arcar com essas despesas antes de vender ou alugar o imóvel;
  • Os canos e a fiação elétrica funcionam bem? Caso contrário, você terá que fazer manutenções constantes; 
  • A qualidade da construção é boa? Caso contrário, corre o risco de acidentes; 
  • O imóvel é antigo? Caso contrário, as manutenções serão constantes e isso desvaloriza o imóvel;
  • Existe qualidade no acabamento? Desde a pintura e o piso, até as portas e os metais da cozinha e do banheiro. Faça uma vistoria e analise todos esses fatores.

Verifique a documentação 

Depois de avaliar todos os aspectos de estrutura e localização, é fundamental analisar a documentação e o histórico jurídico do imóvel. Assim, você evita que o comprador ou locatário não seja pego de surpresa com questões que podem até custar a perda do imóvel.

Mais conhecida como análise de risco, esse processo é um estudo aprofundado da documentação do imóvel e do vendedor, para evitar futuros problemas. Você deve levar o contrato para o cartório para que seja assinado pelo comprador e pelo vendedor, em seguida, realizar o registro. 

Atenção aos custos extras 

Você, que deseja adquirir um imóvel, deve levar em consideração que o preço dele não é apenas o valor anunciado, já que existem os custos extras, como: gastos com a avaliação do imóvel, impostos e taxas de financiamento.

Principais erros cometidos por quem investe em imóveis

1. Apego ao bem

O apego excessivo ao bem é, sem dúvidas, o erro mais comum de investidores que compram imóveis. Ou seja, eles não tratam o imóvel como um investimento e sim como um bem.

Nesse caso, é comum que as pessoas comprem imóveis pensando que haverá alguma valorização da região futuramente, e quando isso não acontece, se apegam ao bem e acabam desistindo de vender ou alugar. Por isso, vale lembrar: imóvel parado não é investimento

2. Não saber quando o imóvel vale 

Por o mercado de imóveis não ser aberto, as pessoas colocam o preço que acham que o imóvel vale. Quando isso acontece, há a possibilidade de perda da venda por conta do valor oferecido. Por isso, é necessária a avaliação de um especialista antes da venda, que irá analisar as condições do imóvel e definirá um preço de acordo com as estimativas do mercado.

3. Não calcular gastos extras 

Como dito anteriormente, o valor de venda de um imóvel nunca é seu real valor. Antes de comprar, você deve levar em consideração os gastos extras que terá com o bem, como: reformas, IPTU, impostos que são cobrados na hora da venda, condomínio e possíveis reparos. Todas essas contas acabam fazendo muita diferença na hora de calcular qual foi a rentabilidade do investimento.

Investimento em imóvel: vantagens e desvantagens

O lado bom

  • É um dos investimentos mais tradicionais e seguros do Brasil;  
  • O imóvel tende a valorizar com o tempo e gerar bons lucros na venda ou locação; 
  • Se comprado à vista, pode ter um grande desconto, o que aumenta seu potencial lucro na hora da venda ou locação; 
  • Ao comprar um imóvel como investimento, você poderá ter dado o primeiro passo para viver de renda passiva, ou seja, aquela em que não é necessário trabalhar para ganhar dinheiro; 
  • Ao alugar o imóvel, estará protegido da alta de preço das coisas que compra, já que os contratos de aluguel são tradicionalmente reajustados pelo INCC.

O lado não tão bom

  • Para ter desconto, é necessário pagar à vista, e não são todas as pessoas que possuem esse capital disponível para investir de uma só vez; 
  • É um investimento caro; 
  • Se não for feito um planejamento e uma avaliação do local e do imóvel, pode gerar prejuízos para o comprador; 
  • Em caso de locação, você corre o risco de o inquilino não pagar o aluguel em dia ou ficar inadimplente;
  • Corre o risco de vacância, ou seja, não encontrar um inquilino para alugar o imóvel. Então, nesse período você terá que arcar com as contas, condomínio, impostos e IPTU;
  • Ao comprar um imóvel parcelado, você terá uma dívida de até 35 anos.

Fundos Imobiliários: uma alternativa de investimento em imóveis

Os Fundos de Investimentos Imobiliários, mais conhecidos pela sigla FIIs, são ótimas opções para quem deseja encontrar formas rápidas e rentáveis para aplicar nesse setor. Afinal, não são todos que têm capital para comprar um imóvel sozinho.

Eles são fundos compostos por investimentos do setor imobiliário. De forma geral, funciona da seguinte maneira: uma instituição financeira específica cria o fundo e capta recursos financeiros para a construção do imóvel. Esses recursos são captados através de cotas, que são compradas pelos investidores. A porcentagem arrecadada de cada investidor pode ser utilizada para: 

  • Aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais;
  • Aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário, dentre outros. 

Com a aquisição do imóvel, a renda do fundo se dará através da sua locação, venda ou arrendamento. Assim, os valores são distribuídos periodicamente aos seus cotistas.

O principal benefício do FII é que ele permite que o investidor aplique em ativos relacionados ao mercado imobiliário sem, de fato, precisar comprar um imóvel. Além disso, o dinheiro que você receberá todo mês do dividendo do fundo não paga Imposto de Renda, enquanto no aluguel de um imóvel há incidência do IR.

Dica Foregon

Definir quais são os seus planos e ter metas bem definidas são fundamentais nesta etapa. Por isso, a solução é planejar de acordo com as suas necessidades com inteligência e estratégia. E, sempre que possível, contar com o auxílio de um especialista.

Esperamos que este artigo te ajude de alguma forma a setor de investimentos em imóveis, com muita estratégia e rentabilidade. Caso tenha alguma dúvida, deixe seu comentário abaixo que a gente descomplica para você. 

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Thais Souza

Redatora e Especialista em Produtos e Serviços Financeiros na Foregon, se identifica com conteúdos relacionados a investimentos e empréstimos e acredita que esse tipo de conhecimento pode mudar a vida das pessoas. Busca impactar a vida dos usuários que buscam resolver um problema ou conhecer melhor um produto ou serviço financeiro.

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