Valor Venal: descubra o que é e como é calculado

Você já ouviu falar do termo valor venal? Ele serve para auxiliar o governo a calcular o preço do IPTU do seu imóvel, em transações de compra e venda ou quando você dá seu imóvel de garantia para algum empréstimo, por exemplo. Mas o que significa Valor Venal, e como ele é calculado? Veja a seguir.

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) pode variar de um município para outro, assim como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) varia de imóvel a imóvel, mas você sabe o por quê? A maior causa dessa variação é o valor venal, que é calculado para cada imóvel.

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O que é o valor venal?

Valor venal é um cálculo feito pela prefeitura de cada município que determina o valor mais provável de um imóvel em uma transação de compra e venda. É um valor estimado, feito de acordo com o seguinte cálculo:

V = A x VR x I x P x TR

Sendo as siglas:

• V: valor venal do imóvel;
• A: área do terreno ou edificação;
• VR: valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
• I: idade do imóvel (contada a partir da concessão do "Habite-se", da reconstrução ou da ocupação do imóvel, quando não houver "Habite-se");
• P: posição do imóvel no logradouro;
• TR: tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos reformas etc.).

Esses são os fatores principais, mas o cálculo pode variar de lugar para lugar. Em São Paulo, por exemplo, deve-se adicionar outros elementos, como a Subdivisão da zona urbana, entre outros. Quem define exatamente como o cálculo é feito é a legislação de cada cidade. 

O cálculo leva em conta, também, as características do imóvel, seu tipo de ocupação e o valor médio para o m² da área em que está construído. 

Alguns municípios estão em constantes crescimento, portanto tem sempre o valor venal dos seus imóveis sendo atualizados. 

Por que o valor venal é importante?

É ele que define o valor de certos emolumentos administrativos ou judiciais, quando necessários, e de impostos, como o IPTU. Por esse cálculo é que a prefeitura decide quais bairros pagarão IPTU maiores ou menores e até quais ficam sem cobrança, por serem áreas de risco. 

O mercado pode influenciar no valor venal?

Definitivamente sim. Apesar de o cálculo, em regra, ser feito com características mais burocráticas, quando há muita procura por uma área específica isso pode influenciar no valor venal do imóvel. Sempre que aumenta ou diminui custo de vida de uma cidade ou um bairro, o valor venal também é afetado. 

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