Como Calcular o Valor Venal do Imóvel? Descubra Aqui
Encerrado o primeiro trimestre do ano, é provável que já tenha recebido o carnê do IPTU da sua casa. Nele, constam informações importantes como o nome do contribuinte, ou seja, o proprietário dos imóveis e o valor da propriedade, junto com o total do imposto cobrado pelo bem. Você sabe como calcular o valor venal do imóvel com base no IPTU? Acompanhe tudo neste artigo.
Você encontra nesse artigo:
O que é o valor venal de um imóvel?
O valor venal de um imóvel é uma quantia estabelecida pelo Poder Público, com a finalidade de servir como base de cálculo para a aplicação de impostos como o IPTU, sigla para Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana e ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis).
Seu cálculo é feito a partir de vários fatores, considerando a região em que a propriedade está localizada, a idade do prédio, modificações, reformas e outros parâmetros previstos em lei. O resultado dessas variáveis geralmente não se aproxima ao valor real do imóvel.
Por que é importante saber o valor venal do imóvel?
Por servir como base de cálculo para a aplicação de impostos, como o IPTU, o valor venal pode afetar o preço de venda do imóvel, pois muitos compradores o utilizam como referência para estabelecer o valor de compra.
Por isso, é importante que os proprietários conheçam o valor venal de seus imóveis e como ele é calculado pois, assim, eles podem tomar decisões mais informadas sobre a venda ou compra de imóveis e evitar possíveis problemas com cobrança de impostos.
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Qual é a diferença entre valor venal e valor de mercado?
Esclarecido que o valor venal e valor de mercado sobre uma propriedade não são a mesma coisa, é possível entender as diferenças entre os dois:
- Valor de mercado: o preço pelo qual os imóveis podem ser vendidos. Para chegar nesse montante, são levados em conta fatores mais subjetivos, que ficam à critério das negociações entre vendedor e comprador;
- Valor venal: preço estimado dos imóveis para compra e venda em uma transação à vista, após a análise feita pelo Poder Público, ou seja, a prefeitura de sua cidade. É sob esse valor que são calculados os impostos do IPTU.
Como saber o valor do imovel pelo IPTU?
Para saber o valor venal de um imóvel pelo IPTU, é necessário acessar o site da prefeitura da sua cidade e buscar a seção referente ao IPTU. Lá, é possível encontrar as informações sobre o valor venal do imóvel, que é utilizado como base para o cálculo do imposto.
Vale lembrar que o valor venal do imóvel pode não corresponder ao valor de mercado atual, uma vez que ele é determinado com base em critérios como a idade do imóvel, o tamanho do terreno, a localização e outras características que podem influenciar no valor.
Como calcular o valor venal do imóvel pelo IPTU?
Para entender como o valor venal de imóveis é calculado e posteriormente informado no IPTU, é utilizada a seguinte fórmula: V = A x VR x I x P x TR.
- V – valor venal do imóvel;
- A – área do terreno ou edificação;
- VR – valor unitário padrão residencial de imóveis próximos;
- I – idade do imóvel;
- P – posição do imóvel na região;
- TR – tipologia residencial ou características da construção construtivas (modificações, reformas, entre outros.).
A partir dessa conta, é possível chegar ao valor venal estimado, abaixo do valor de mercado.
Fatores que influenciam o cálculo do valor venal
O cálculo do valor venal de um imóvel pode variar dependendo do órgão responsável pela sua avaliação. No entanto, em geral, os fatores que influenciam o cálculo do valor venal de um imóvel incluem:
- Área construída: quanto maior a área construída, maior será o valor venal;
- Localização: imóveis localizados em áreas nobres e bem valorizadas tendem a ter um valor venal mais alto;
- Tipo de imóvel: imóveis mais sofisticados e com acabamentos de qualidade superior tendem a ter um valor venal mais alto;
- Idade do imóvel: imóveis mais antigos podem precisar de mais reparos e manutenção;
- Características físicas do imóvel: características como número de dormitórios, vagas de garagem, áreas de lazer e outros itens que agregam valor ao imóvel também são considerados no cálculo do valor venal;
- Valor do metro quadrado na região: quanto mais alto o valor do metro quadrado, maior será o valor venal do imóvel.
Exemplos de como calcular o valor venal de um imóvel
Abaixo, confira dois exemplos de como calcular o valor venal de um apartamento e de uma casa:
Cálculo do valor venal de um apartamento
- Verifique a área construída do apartamento. Suponhamos que a área construída seja de 70 m²;
- Verifique a localização do apartamento. Suponhamos que o apartamento esteja localizado em um bairro nobre da cidade;
- Considere o tipo de imóvel. Suponhamos que seja um apartamento com acabamentos de qualidade superior;
- Verifique a idade da propriedade. Suponhamos que o apartamento tenha 10 anos de idade.
- Considere as características físicas do imóvel. Suponhamos que o apartamento tenha dois dormitórios, uma vaga de garagem e uma área de lazer com piscina;
- Verifique o valor do metro quadrado na região. Suponhamos que o valor do metro quadrado na região seja de R$ 10.000.
Com essas informações, é possível utilizar uma fórmula que leva em consideração esses fatores para calcular o valor venal do apartamento. Por exemplo:
- Valor venal = área construída x valor do metro quadrado x fator de correção
O fator de correção leva em consideração características como localização, tipo de imóvel, idade e características físicas. Suponhamos que o fator de correção para esse apartamento seja 1,2. Assim, o valor venal seria:
- Valor venal = 70 x 10.000 x 1,2 = R$ 840.000
Cálculo do valor venal de uma casa
- Verifique a área construída da casa. Suponhamos que a área construída seja de 150 m²;
- Verifique a localização da casa. Suponhamos que a casa esteja localizada em um bairro residencial da cidade;
- Considere o tipo de imóvel. Suponhamos que seja uma casa com acabamentos de qualidade média;
- Verifique a idade do imóvel. Suponhamos que a casa tenha 20 anos de idade;
- Considere as características físicas do imóvel. Suponhamos que a casa tenha três dormitórios, duas vagas de garagem e uma área de lazer com churrasqueira;
- Verifique o valor do metro quadrado na região. Suponhamos que o valor do metro quadrado na região seja de R$ 5.000.
Com essas informações, é possível utilizar uma fórmula que leva em consideração esses fatores para calcular o valor venal da casa. Por exemplo:
- Valor venal = área construída x valor do metro quadrado x fator de correção
O fator de correção leva em consideração características como localização, tipo de imóvel, idade e características físicas. Vamos imaginar que o fator de correção para essa casa seja 0,8. Assim, o valor venal seria:
- Valor venal = 150 x 5.000 x 0,8 = R$ 600.000
É importante lembrar que o valor venal pode variar de acordo com as informações coletadas e com as metodologias utilizadas. Por isso, é fundamental consultar órgãos responsáveis pela avaliação de imóveis para obter informações mais precisas e confiáveis.
Como questionar o valor venal de um imóvel?
Caso você discorde do valor venal do seu imóvel ou acredite que ele esteja injusto, é possível questioná-lo. Existem algumas medidas que podem ser tomadas nesse caso, tais como:
- Consultar o órgão responsável pela avaliação: geralmente, é possível fazer esse contato por meio da prefeitura da cidade ou do departamento de tributos. Nesse contato, é importante apresentar os motivos pelos quais você acredita que o valor venal está incorreto e pedir uma nova avaliação;
- Contratar um avaliador particular: essa pessoa pode fazer uma nova avaliação do imóvel, levando em consideração critérios específicos e independentes;
- Contestar judicialmente: se mesmo após as medidas acima o valor venal continuar sendo considerado injusto, é possível contestá-lo judicialmente. Nesse caso, é necessário contratar um advogado e apresentar as evidências para a Justiça. É importante lembrar que essa medida pode ser bastante complexa e levar tempo para ser resolvida.
Independentemente da medida adotada, é fundamental ter em mãos todas as informações relevantes sobre o imóvel e as metodologias utilizadas na avaliação. Isso pode ajudar a embasar os argumentos e a contestação do valor venal.
Conclusão
Algumas dicas finais para proprietários de imóveis em relação ao valor venal são:
- Conheça bem as características do seu imóvel: para entender melhor como funciona a avaliação do valor venal, é importante conhecer bem as características do seu imóvel. Dessa forma, você pode ter uma noção mais precisa do valor que ele pode ter e, caso necessário, argumentar com mais embasamento em uma eventual contestação;
- Faça a manutenção do seu imóvel: manter a propriedade em boas condições pode ajudar a aumentar o seu valor venal. Isso porque um imóvel bem conservado tende a ter menos desvalorização ao longo do tempo e, consequentemente, pode ter um valor maior;
- Fique atento às mudanças no entorno do imóvel: mudanças na infraestrutura ou nas características do bairro onde o imóvel está localizado podem influenciar no seu valor venal. Por exemplo, a construção de um shopping próximo ao imóvel pode valorizá-lo, enquanto a construção de uma rodovia pode desvalorizá-lo;
- Consulte órgãos responsáveis pela avaliação: caso tenha dúvidas ou precise de mais informações sobre o valor venal, consulte os órgãos responsáveis pela avaliação. Eles podem fornecer dados e informações importantes que podem ajudá-lo a entender melhor como funciona a avaliação;
- Avalie a possibilidade de contestar o valor venal: caso discorde do valor venal do seu imóvel e tenha argumentos válidos para questioná-lo, avalie a possibilidade de contestá-lo. Para isso, consulte um advogado especializado na área e apresente as evidências necessárias. Lembre-se que essa medida pode levar tempo e recursos financeiros, mas pode valer a pena se acreditar que o valor venal está injusto.
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