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Financiamento imobiliário: guia completo para a casa própria

Por Sabrina VansellaPublicado em

Ter uma casa própria é o sonho de 87% da população brasileira, de acordo com uma pesquisa realizada pelo Quinto Andar com o Data Folha. Por isso, a busca por financiamento imobiliário permanece grande no país e faz com que o mercado se mantenha aquecido, mesmo após a pandemia da Covid-19.

Quer financiar um imóvel e conquistar o sonho da casa própria, mas ainda não sabe qual a melhor forma? Neste artigo, vamos te mostrar os principais tipos de financiamento imobiliário.

O que é financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo exclusivo para compra de imóvel, novo ou usado e até mesmo para a construção ou reforma de uma casa ou apartamento residencial. 

Aqueles que não possuem o valor completo para adquirir um imóvel podem recorrer ao financiamento imobiliário, que é responsável por pagar até 90% do valor inicial do imóvel e depois cobra através de longas parcelas de até 35 anos. Normalmente, as instituições financeiras utilizam recursos da poupança, do FGTS, LCIs, CRIs e CCIs para emprestar o dinheiro.

Ou seja, os financiamentos de imóveis costumam ser realizados pelos bancos, que quitam até 90% do valor do imóvel e aguardam o pagamento do credor até o fim da dívida.

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Quando o financiamento imobiliário foi criado?

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em 1964 com o objetivo de oferecer mais formas de os brasileiros conseguirem comprar a casa própria. No momento, essa modalidade é regulamentada pelo Banco Central e pelo Conselho Monetário Nacional.

Além disso, é válido dizer que o SFH era responsável por criar limites, como o valor máximo do imóvel que pode ser financiado, taxa de juros e de comprometimento da renda do comprador, mas partir de 1997, a Lei 5.541 mudou o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Quem pode conseguir financiamento imobiliário?

Para conseguir um financiamento imobiliário é preciso ter 18 anos ou mais, comprovar renda suficiente para o pagamento das parcelas e estar sem pendências no CPF. Para descobrir se o seu CPF está negativado, faça agora mesmo a consulta de score de crédito:

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Quanto tempo pode demorar a liberação de um financiamento imobiliário?

O prazo médio levado pelas instituições financeiras para liberar um financiamento é de 40 dias, apontou a Abecip. Nesse período, você pode buscar outras opções e comparar as taxas e condições oferecidas.

Caso você já tenha uma conta na instituição financeira que deseja solicitar o financiamento de imóvel, é possível conseguir a aprovação rapidamente. Afinal, o banco já conhece o seu perfil e possui grande parte das informações necessárias para dar andamento na solicitação.

Quais são os documentos necessários para fazer um financiamento imobiliário?

As instituições financeiras costumam solicitar documentos, como: CPF, RG, carteira de trabalho, declaração do Imposto de Renda, comprovantes de renda, do estado civil e da residência atual. Em alguns casos, o cliente deverá comparecer ao banco para entregar todos os papéis pessoalmente.

Sempre fique atento com a situação e documentação do imóvel e do vendedor que você deseja adquirir. Algumas pendências podem atrasar o processo e até mesmo ser motivo para reprovar a solicitação.

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

O Brasil conta com dois principais modelos de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Conheça:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado em 1964 e tornou possível o financiamento de longo prazo. Os recursos dessa modalidade costumam vir da poupança e do FGTS. Conheça as características e limites:

  • Valor do imóvel de até R$ 1,5 milhão;
  • Financiamento de até 80% do valor do imóvel;
  • Prestações não podem ultrapassar 30% da renda do consumidor;
  • Taxa máxima de juros de 12%;
  • Quitação de até 35 anos;
  • O imóvel deve constar no cartório de registro, ser residencial e urbano e ser na mesma região em que o consumidor mora ou trabalha há pelo menos um ano;
  • O imóvel não pode ter sido comprado com o FGTS nos três anos anteriores;
  • O consumidor tem direito de utilizar seu saldo do FGTS para pagar parte do imóvel, caso seja o primeiro adquirido.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado em 1997 e flexibilizou algumas regras impostas no SFH. Entenda:

  • O imóvel deve custar acima do teto definido pelo SFH (mais de R$ 1,5 milhão);
  • Financiamento de até 90% do valor total;
  • Taxa de juros variável;
  • Quitação em até 35 anos;
  • Comprador pode ser Pessoas Físicas ou Jurídica;
  • Não há um limite de valor das parcelas;
  • É possível financiar imóveis residenciais e comerciais;
  • Pode ser solicitado por aqueles que já possuem um imóvel no próprio nome;
  • O consumidor pode utilizar o FGTS para pagar parte do imóvel ou para abater até 80% da prestação em 12 meses.

Financiamento direto com a construtora

Além dos dois principais modelos de financiamento imobiliário apresentados, também é possível financiar imóvel direto com a construtora ou incorporadora. Normalmente, elas entregam as chaves quando 30% ou 40% do valor do imóvel foi quitado pelo comprador. No entanto, o restante deverá ser financiado pelo SFH ou SFI.

Qual banco oferece a melhor taxa de financiamento imobiliário?

A Caixa Econômica Federal é um dos bancos brasileiros que consegue oferecer as melhores taxas de financiamento imobiliários, mas elas variam de acordo com a situação econômica e relacionamento do banco com o cliente. Por isso, sempre faça uma pesquisa antes de assinar qualquer contrato.

Como fazer o cálculo da amortização?

As instituições financeiras costumam utilizar três modelos matemáticas para amortização do financiamento imobiliário. Cada banco pode escolher qual modelo deseja utilizar. Entenda cada um deles:

SAC

No Sistema de Amortização Constante (SAC) desconta um valor fixo da dívida total constantemente e o restante da dívida é destinado ao pagamento dos juros. Nesse modelo, as parcelas iniciais costumam ser mais altas, mas o saldo devedor diminui rapidamente.

Tabela Price

Parecido com o SAC, a Tabela Price reduz o saldo devedor de acordo com cada parcela e busca diminuir a taxa de juros com o tempo. O modelo original da Tabela Price mantém as taxas de juros em um modelo fixo, mas isso mudou após a inflação brasileiro e com o aumento da amortização os percentual destinado aos juros cai ao longo do pagamento das parcelas, mas o valor da parcela se mantém.

Sacre

O Sistema de Amortização Crescente utiliza os pensamentos do SAC e da Tabela Price. Ou seja, mescla a constância das parcelas com a queda do valor das parcelas do SAC.

Quais são as etapas para conseguir um financiamento imobiliário?

Se você deseja contratar um financiamento imobiliário é preciso estar preparado para cada etapa do processo realizado pelas instituições financeiras. Conheça quais são:

1. Análise de crédito

A análise de crédito está presente nas solicitações de diversos produtos e serviços financeiros. Nessa etapa, a instituição financeira faz buscar entender mais sobre o cliente e qual valor das prestações ele pode pagar. A análise de crédito para financiamento imobiliário costuma demorar, em média, 40 dias.

2. Escolha do imóvel

Após passar pela análise de crédito e ter o crédito pré-aprovado, o cliente precisa tomar a decisão sobre qual imóvel quer adquirir. Sempre busque mais de uma opção, caso aconteça qualquer problema com documentação.

3. Inspeção do imóvel

Depois que a escolha do imóvel que deseja financiar foi feita, a instituição financeira envia um engenheiro para fazer a vistoria e ver se o imóvel está dentro da qualidade esperada e se o preço está de acordo com o valor do mercado.

4. Análise da documentação

Logo em seguida, o banco realiza uma análise de toda a documentação e inclui as informações do vendedor. Nesse momento, alguns documentos podem ser solicitados.

5. Contrato

Se tudo der certo, o banco elabora o contrato e envia para o cliente assinar.

6. Registro

Por fim, é preciso fazer o registro do imóvel e um cartório, que costuma cobrar pelo serviço e solicita a apresentação do pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Depois, o cliente precisa apresentar o registro ao banco que libera o valor para o pagamento.

Vale a pena fazer um financiamento imobiliário?

Se você está em dúvida se vale a pena fazer um financiamento imobiliário, já adiantamos que esse é um compromisso de longo prazo de até 35 anos. Ou seja, parte da sua renda mensal por um bom tempo será destinada à quitação do financiamento de imóvel. Portanto, sempre considere as vantagens e desvantagens antes de iniciar o processo de solicitação.

Vantagens do financiamento imobiliário

  • As parcelas podem caber no seu bolso;
  • Redução de risco de problemas com imóvel escolhido após análise da instituição financeira;
  • Seguros obrigatórios que garantem cobertura de danos.

Desvantagens do financiamento imobiliário

  • Dívida de longo prazo;
  • Pagamento de juros;
  • Pagamentos de gastos com o financiamento.

As pessoas também perguntam

É possível antecipar parcelas de um financiamento imobiliário?

Sim! Ao antecipar parcelas de um financiamento imobiliário você poderá abater do valor das parcelas ou diminuir o número das parcelas.

Consigo transferir financiamento imobiliário?

Se você conseguir a aprovação da transferência do banco que liberou o financiamento poderá transferir o financiamento imobiliário.

O que acontece se não pagar o financiamento imobiliário?

Caso não aconteça o pagamento das parcelas, o banco pode cobrar a dívida por meio de uma execução judicial e pode levar o imóvel a leilão.

Descomplicamos?

Esperamos que esse guia completo tenha sanado todas as suas dúvidas. Caso tenha restado alguma, faça um comentário que nós descomplicamos para você!

Até a próxima.

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Sabrina Vansella

Redatora e Especialista em Produtos e Serviços Financeiros na Foregon, se identifica com conteúdos noticiosos e sobre dicas financeiras. Procura simplificar e melhorar a qualidade de vida dos usuários e, para isso, preza por uma pesquisa assídua e uma escrita clara.

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