Financiamento Imobiliário: Guia Completo para a Casa Própria
Ter uma casa própria é o sonho de 87% da população brasileira, de acordo com uma pesquisa realizada pelo Quinto Andar com o Data Folha. Por isso, a busca por financiamento imobiliário permanece grande no país e faz com que o mercado se mantenha aquecido, mesmo após a pandemia da Covid-19.
Quer financiar um imóvel e conquistar o sonho da casa própria, mas ainda não sabe qual a melhor forma? Neste artigo, vamos te mostrar os principais tipos de financiamento imobiliário.
O que você procura?
O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo exclusivo para compra de imóvel, novo ou usado e até mesmo para a construção ou reforma de uma casa ou apartamento residencial.
Aqueles que não possuem o valor completo para adquirir um imóvel podem recorrer ao financiamento imobiliário, que é responsável por pagar até 90% do valor inicial do imóvel e depois cobra através de longas parcelas de até 35 anos. Normalmente, as instituições financeiras utilizam recursos da poupança, do FGTS, LCIs, CRIs e CCIs para emprestar o dinheiro.
Ou seja, os financiamentos de imóveis costumam ser realizados pelos bancos, que quitam até 90% do valor do imóvel e aguardam o pagamento do credor até o fim da dívida.
Quando o financiamento imobiliário foi criado?
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em 1964 com o objetivo de oferecer mais formas de os brasileiros conseguirem comprar a casa própria. No momento, essa modalidade é regulamentada pelo Banco Central e pelo Conselho Monetário Nacional.
Além disso, é válido dizer que o SFH era responsável por criar limites, como o valor máximo do imóvel que pode ser financiado, taxa de juros e de comprometimento da renda do comprador, mas partir de 1997, a Lei 5.541 mudou o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
Quem pode conseguir financiamento imobiliário?
Para conseguir um financiamento imobiliário é preciso ter 18 anos ou mais, comprovar renda suficiente para o pagamento das parcelas e estar sem pendências no CPF. Para descobrir se o seu CPF está negativado, faça agora mesmo a consulta de score de crédito:
Quanto tempo pode demorar a liberação de um financiamento imobiliário?
O prazo médio levado pelas instituições financeiras para liberar um financiamento é de 40 dias, apontou a Abecip. Nesse período, você pode buscar outras opções e comparar as taxas e condições oferecidas.
Caso você já tenha uma conta na instituição financeira que deseja solicitar o financiamento de imóvel, é possível conseguir a aprovação rapidamente. Afinal, o banco já conhece o seu perfil e possui grande parte das informações necessárias para dar andamento na solicitação.
Documentos necessários para fazer um financiamento imobiliário
As instituições financeiras costumam solicitar documentos, como: CPF, RG, carteira de trabalho, declaração do Imposto de Renda, comprovantes de renda, do estado civil e da residência atual. Em alguns casos, o cliente deverá comparecer ao banco para entregar todos os papéis pessoalmente.
Sempre fique atento com a situação e documentação do imóvel e do vendedor que você deseja adquirir. Algumas pendências podem atrasar o processo e até mesmo ser motivo para reprovar a solicitação.
Tipos de financiamento imobiliário
O Brasil conta com dois principais modelos de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Conheça:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado em 1964 e tornou possível o financiamento de longo prazo. Os recursos dessa modalidade costumam vir da poupança e do FGTS. Conheça as características e limites:
- Valor do imóvel de até R$ 1,5 milhão;
- Financiamento de até 80% do valor do imóvel;
- Prestações não podem ultrapassar 30% da renda do consumidor;
- Taxa máxima de juros de 12%;
- Quitação de até 35 anos;
- O imóvel deve constar no cartório de registro, ser residencial e urbano e ser na mesma região em que o consumidor mora ou trabalha há pelo menos um ano;
- O imóvel não pode ter sido comprado com o FGTS nos três anos anteriores;
- O consumidor tem direito de utilizar seu saldo do FGTS para pagar parte do imóvel, caso seja o primeiro adquirido.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado em 1997 e flexibilizou algumas regras impostas no SFH. Entenda:
- O imóvel deve custar acima do teto definido pelo SFH (mais de R$ 1,5 milhão);
- Financiamento de até 90% do valor total;
- Taxa de juros variável;
- Quitação em até 35 anos;
- Comprador pode ser Pessoas Físicas ou Jurídica;
- Não há um limite de valor das parcelas;
- É possível financiar imóveis residenciais e comerciais;
- Pode ser solicitado por aqueles que já possuem um imóvel no próprio nome;
- O consumidor pode utilizar o FGTS para pagar parte do imóvel ou para abater até 80% da prestação em 12 meses.
Financiamento direto com a construtora
Além dos dois principais modelos de financiamento imobiliário apresentados, também é possível financiar imóvel direto com a construtora ou incorporadora. Normalmente, elas entregam as chaves quando 30% ou 40% do valor do imóvel foi quitado pelo comprador. No entanto, o restante deverá ser financiado pelo SFH ou SFI.
Qual banco oferece a melhor taxa de financiamento imobiliário?
A Caixa Econômica Federal é um dos bancos brasileiros que consegue oferecer as melhores taxas de financiamento imobiliários, mas elas variam de acordo com a situação econômica e relacionamento do banco com o cliente. Por isso, sempre faça uma pesquisa antes de assinar qualquer contrato.
Como fazer o cálculo da amortização?
As instituições financeiras costumam utilizar três modelos matemáticas para amortização do financiamento imobiliário. Cada banco pode escolher qual modelo deseja utilizar. Entenda cada um deles:
SAC
No Sistema de Amortização Constante (SAC) desconta um valor fixo da dívida total constantemente e o restante da dívida é destinado ao pagamento dos juros. Nesse modelo, as parcelas iniciais costumam ser mais altas, mas o saldo devedor diminui rapidamente.
Tabela Price
Parecido com o SAC, a Tabela Price reduz o saldo devedor de acordo com cada parcela e busca diminuir a taxa de juros com o tempo. O modelo original da Tabela Price mantém as taxas de juros em um modelo fixo, mas isso mudou após a inflação brasileiro e com o aumento da amortização os percentual destinado aos juros cai ao longo do pagamento das parcelas, mas o valor da parcela se mantém.
Sacre
O Sistema de Amortização Crescente utiliza os pensamentos do SAC e da Tabela Price. Ou seja, mescla a constância das parcelas com a queda do valor das parcelas do SAC.
Quais são as etapas para conseguir um financiamento imobiliário?
Se você deseja contratar um financiamento imobiliário é preciso estar preparado para cada etapa do processo realizado pelas instituições financeiras. Conheça quais são:
1. Análise de crédito
A análise de crédito está presente nas solicitações de diversos produtos e serviços financeiros. Nessa etapa, a instituição financeira faz buscar entender mais sobre o cliente e qual valor das prestações ele pode pagar. A análise de crédito para financiamento imobiliário costuma demorar, em média, 40 dias.
2. Escolha do imóvel
Após passar pela análise de crédito e ter o crédito pré-aprovado, o cliente precisa tomar a decisão sobre qual imóvel quer adquirir. Sempre busque mais de uma opção, caso aconteça qualquer problema com documentação.
3. Inspeção do imóvel
Depois que a escolha do imóvel que deseja financiar foi feita, a instituição financeira envia um engenheiro para fazer a vistoria e ver se o imóvel está dentro da qualidade esperada e se o preço está de acordo com o valor do mercado.
4. Análise da documentação
Logo em seguida, o banco realiza uma análise de toda a documentação e inclui as informações do vendedor. Nesse momento, alguns documentos podem ser solicitados.
5. Contrato
Se tudo der certo, o banco elabora o contrato e envia para o cliente assinar.
6. Registro
Por fim, é preciso fazer o registro do imóvel e um cartório, que costuma cobrar pelo serviço e solicita a apresentação do pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Depois, o cliente precisa apresentar o registro ao banco que libera o valor para o pagamento.
Vale a pena fazer um financiamento imobiliário?
Se você está em dúvida se vale a pena fazer um financiamento imobiliário, já adiantamos que esse é um compromisso de longo prazo de até 35 anos. Ou seja, parte da sua renda mensal por um bom tempo será destinada à quitação do financiamento de imóvel. Portanto, sempre considere as vantagens e desvantagens antes de iniciar o processo de solicitação.
Vantagens do financiamento imobiliário
- As parcelas podem caber no seu bolso;
- Redução de risco de problemas com imóvel escolhido após análise da instituição financeira;
- Seguros obrigatórios que garantem cobertura de danos.
Desvantagens do financiamento imobiliário
- Dívida de longo prazo;
- Pagamento de juros;
- Pagamentos de gastos com o financiamento.
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Descomplicamos?
Esperamos que esse guia completo tenha sanado todas as suas dúvidas. Caso tenha restado alguma, faça um comentário que nós descomplicamos para você!
Até a próxima.
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