Inquilino não pagou o condomínio: quem responde pela dívida?

Quando o inquilino deixa de pagar o condomínio, quem responde pela dívida diante do condomínio é o dono do imóvel. Mesmo que o contrato de aluguel diga que o pagamento é do locatário, a obrigação continua sendo do proprietário, e a falta de pagamento pode levar o imóvel a leilão.

Quem responde pela dívida de condomínio quando o imóvel é alugado?

O condomínio é uma obrigação ligada ao próprio imóvel, o que o direito chama de obrigação propter rem. Por isso, a responsabilidade perante o condomínio é do proprietário, e não de quem mora no imóvel. A cláusula do contrato que atribui o pagamento ao inquilino vale entre locador e locatário, mas não impede o condomínio de cobrar o dono.

A dívida de condomínio é uma exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família. Em regra, a lei proíbe a penhora do imóvel residencial da família, mas há casos específicos em que essa proteção não vale, e a dívida condominial é um deles. Assim, o imóvel pode ir a leilão para quitar o débito mesmo que seja o único do proprietário ou a sua residência.

Segundo a planejadora financeira Nayra Sombra, da Planejar, perder um imóvel de R$ 300 mil por causa de uma dívida de condomínio muito menor é uma consequência desproporcional.

O que o dono do imóvel pode fazer contra o inquilino?

Arcar com a dívida perante o condomínio não anula o contrato de locação. O locador pode acionar as garantias, como o seguro-fiança. Se a dívida persistir, pode ir à Justiça para cobrar os valores, pedir a rescisão do contrato e o despejo do inquilino. O fiador também precisa ser notificado da inadimplência.

Como evitar o problema antes e durante o contrato?

1. Pesquise o histórico do candidato: verifique se o futuro inquilino já respondeu a ações de despejo ou tem histórico de inadimplência com condomínio e IPTU em outros imóveis
2. Inclua a cláusula no contrato: o contrato deve atribuir expressamente ao locatário o pagamento do condomínio
3. Separe as despesas: as despesas ordinárias, ligadas ao funcionamento cotidiano, são do inquilino. Os custos extraordinários, como obras estruturais, são do proprietário
4. Exija comprovante todo mês: peça a comprovação do pagamento da taxa condominial mensalmente
5. Aja rápido: envie notificações e cobranças ao menor sinal de atraso.

Como funciona a cobrança e o leilão do imóvel?

A multa por atraso pode ser aplicada já no dia seguinte ao vencimento do boleto. Se a dívida não for paga, o condomínio pode entrar com ação de execução. Após a notificação, o devedor tem no máximo 3 dias para pagar. Passado o prazo, o juiz pode determinar o bloqueio das contas bancárias do morador e a penhora do imóvel.

Ainda dá para evitar a perda do bem. Segundo os especialistas, a execução pode ser encerrada a qualquer momento antes da assinatura do auto de leilão, desde que o devedor quite o total da dívida, com multas, custas do processo e honorários advocatícios, ou feche um acordo.

Se nada for feito, o imóvel vai a leilão, e o valor arrecadado quita o débito condominial e outras pendências. Se sobrar saldo, ele é devolvido ao proprietário. Se o bem não for arrematado, pode ser concedido ao próprio condomínio. Como o leilão costuma ocorrer por preço abaixo do valor de mercado, o proprietário tende a sair no prejuízo.

O que o condomínio não pode fazer com o morador inadimplente?

A inadimplência não autoriza o condomínio a impor punições por conta própria. O advogado Marcos Lopes Prado, do Cescon, afirma que o condomínio não pode restringir o acesso do condômino às áreas comuns, como piscina, quadras, elevadores ou garagem. Segundo ele, o Judiciário vê essas restrições como conduta abusiva. Os limites são estes:

• Direito de propriedade: o atraso não reduz o direito do dono sobre o imóvel, que só pode ser perdido com a penhora
• Confidencialidade: síndico e administradora não podem expor a dívida em murais, áreas comuns, redes sociais ou assembleias, sob risco de ação por danos morais
• Multa por comportamento antissocial: ela não pode ser aplicada apenas por falta de pagamento, porque é restrita a atos graves e reiterados que ameacem a segurança, a salubridade ou o sossego dos moradores.

Por outro lado, o condômino inadimplente perde o direito de votar nas assembleias enquanto estiver devendo e fica impedido de se candidatar a síndico ou a membro do conselho fiscal.

A taxa de condomínio costuma pesar menos que outros boletos, o que leva muita gente a deixá-la para depois. Como ela é uma das poucas dívidas que podem custar a casa, o ideal é tratá-la como prioridade no orçamento, junto com o financiamento do imóvel, e para quem aluga, acompanhar o pagamento de perto desde o primeiro mês.